1、32个字概括现行的农地宅基地制度!

集体所有，成员使用，一户一宅，限制面积，免费申请，长期占有，房地分开，差异赋权。

规定是规定，但在实际过程中，各地由于经济条件、政策规定、村领导个体差异等原因，实际上免费申请已经不再免费，并且收费不菲。

(资料图片仅供参考)

2、前人分宅后人无地可分!

客观而言，认为农村集体组织成员只要符合分户条件就可以免费申请宅基地的制度安排，有其历史的合理性。

但土地总是有限的，农村的宅基地当然也不是无限供给。这样就产生了一个矛盾。在农村宅基地总数不在扩大的情况下，由于没有合理的退出制度安排和年限限制，造成了一个严重的事实：新分的宅基地的成员侵占了其他未分宅基地成员的土地财产权。因为等后来人要分时，宅基地都被分完了。

3、目前宅基地制度的弊端日益明显

由于宅基地是免费申请，长期且零成本占有，且没有规定明确的使用年限，没有明确的退出制度安排，这种制度不能适应农村人口的变化，阻碍了城乡土地使用权制度的统一，不利于提高宅基地的使用效率(即使空闲不用也不退给集体)，并且事实对于后来者造成了制度上的不公平(无地可分和成本提高)

4、将来会怎么变?

(1)建立健全农村宅基地有偿退出机制(部分地区在试点)

(2)增加持有成本(跟不动产登记结合)

(3)明确宅基地的使用期限，由长期调整为固定期限(是70年)

(4)确立宅基地使用权的十二字原则：“生不增，死不减、入不增、出不减”